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㊗️1/6(木)22〜23時第23回「古民家大学」新春スペシャル放談会❗

(写真:奈良県橿原市今井町を東西に走るJRまほろば線から見える二上山の夕陽)

㊗️1/6(木)22〜23時第23回「古民家大学」新春スペシャル放談会❗

【今週の古民家ニュース】
古民家再生のカテゴリーとは?
①現地で再生(リノベーション)
②移築再生(解体し、別の場所で再生)
③部分再生(減築し再生、一部屋だけリフォーム)
④古材利用(解体された古民家の梁や柱だけを別の建物で使用)

1.マンション住まいから、夫の実家の日本家屋にフルリノベーションして転居したご夫妻のケース
https://www.hira2.jp/ad/sakura-20211220.html

「もともとは星田(大阪府枚方市)にあるマンションに住んでたんですよ。19年ぐらいかな。それでこの家はぼくの実家だったんですよ。
ずっと両親が住んでたんですけど、昨年父が亡くなり、母は施設にいるので、この家を空き家状態にしておくのは忍びないのでこっちに帰ってきたんです」

どのように、奥様を口説かれたか、インタビュー型広告だが面白い❗

2.いいかも地方暮らし(はじめての移住応援サイト)
特に「移住の手引」欄は、移住の例としてインタビュー記事などもあり、参考になる。
①お試し編「地域見学」「地方暮らし体験プログラム」等
②住む編 「空き家バンク」等
③働く編 「ハロワのネットサービス」
     「UIターン就職フェア」等

https://www.chisou.go.jp/iikamo/index.html

3.「ボロ家が欲しい」若者たち 不動産投資に変化のきざし #BLOGOS
https://blogos.com/outline/574349/

・首都圏では戸建てを除く他の物件価格が上昇、非常に利回りが低く十分な収益を確保しにくいという状況があり、徐々に、地方だけでなく、一都三県でもこうした「ボロ家戸建て」購入手法が広がってきている

・地方であれば場所によっては戸建てが50万円、100万円で買えることもありローンを組まずにキャッシュで買える価格帯の物件も。300万円で買えれば家賃5万円でも利回り20%(=5年で300万円の売上)で回せるなど、首都圏では想像できないほど高利回り。さらに地方ではマンション、アパートよりも戸建ての数が多いため借り手の心理的なハードルも低い。そのため、若い、資金の少ない人でも手軽に戸建て物件への投資に手を出せる。

・新築分譲戸建ては、マンションのように価格は高騰しておらず、中古の戸建ては建物価値が耐用年数(木造なら22年)をゼロとして土地代と同額程度で買うのであれば、価格の下落幅は小さくなる。その際の土地代の見極め方は、路線価÷0.8×1.1で決まる。この価格付近で買えば、損することはないという説。

・建築基準法43条但し書き(43条2項2号)←再建築不可ながら、建て替えができるマジック❗

今まで「43条但し書き通路」と呼ばれていた道は、2018年の建築基準法の改正によって「43条2項2号」になった。
不動産は法律で認められた道路に接していないと、家は建てられない。幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない(建築基準法第42条・43条/昭和25年11月23日施行)

43条但し書き(43条2項2号)とは建築審査会の同意が必要な道。建物に対して許可を出すので、再建築の際は許可が必要。

「認定制度」
1.42条1項1号 4m以上の道路法による道路(国道・県道・市道・区道など)
2.42条1項2号 都市計画法(開発行為など)・土地区画整理法等の法律により造られた道路
3.42条1項3号 既存道路(建築基準法施行時の昭和25年11月23日に既に幅員4m以上あった道路)
4.42条1項4号 都市計画法で2年以内に事業が予定されている都市計画道路
5.42条1項5号 民間が申請を行い、行政から位置の指定を受けて築造された道路。通称位置指定道路
6.42条2項 道幅1.8m以上4m未満で建築基準法施行時に家が立ち並んでいた道で、一定条件のもと特定行政庁が指定した道路
7.基準法上道路以外 43条但し書き(43条2項2号)、単なる通路など
建築基準法上の道路とは異なり、原則として増改築や再建築不可だが、建築審査会の許可を受けること等により建築を認められることがある道のことを43条但し書き(道路と呼ぶこともあるが、道路ではないので通路と呼んでいます)や43条2項2号と呼ぶ
43条2項2号の場合は、一度許可を受ければ将来も建築できるという訳ではなく、建築の度に建築審査会の許可を得なければならない
結論はあくまでも建築審査会に提出しないとわからない
役所で調査する場合は、「公図」「地積測量図」などを見せながら、現況について説明する。同じ道沿いで、これまでに43条但し書き通路の許可を得た建築物があるかどうか確認します。

建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第44条第1項を除き、以下同じ。)に2m以上接しなければならない。

ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物、その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。

(建築基準法第43条)
※2018年改正により「ただし、」以降は現在の第43条2項2号

【建築基準法第43条】
第1項 建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。)に二メートル以上接しなければならない。
一・二  (略)
第2項 前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
一 その敷地が幅員四メートル以上の道(道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省で定める基準に適合するものに限る。)に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの →認定制度
二 その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの →許可制度
【建築基準法施行規則第10条の3】
第1項 法第四十三条第二項第一号の国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。 →認定制度
一 農道その他これに類する公共の用に供する道であること。
二 令第百四十四条の四第一項各号に掲げる基準に適合する道であること。
第2項(略)
第3項 法第四十三条第二項第一号の国土交通省令で定める建築物の用途及び規模に関する基準は、延べ面積(同一敷地内に二以上の建築物がある場合にあっては、その延べ面積の合計)が二百平方メートル以内の一戸建ての住宅であることとする。 →認定制度
第4項 法第四十三条第二項第二号の国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。 →許可制度
一 その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有する建築物であること。
二 その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道(幅員四メートル以上のものに限る。)に二メートル以上接する建築物であること。
三 その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する道路であって、道路に通ずるものに有効に接する建築物であること。

4.「高層マンション」の絶望的な末路…これから「平屋の時代」が来そうなワケ(マネー現代)
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/90993
ニトリホールディングスの持ち分法適用会社であるカチタスが特化するのは一戸建ての再生だ。一戸建ての場合、ごくわずかの例外を除けば、マンションの「共有地の悲劇」は存在しない。

同社は土地価格の高い都市部は避け、地方の物件を中心に再生している。東京23区や大阪市内など、都心部での事業展開をしない。地方は地価が安いから、一戸建てでも住宅の価値の多くが建物部分。

これまで、日本の一戸建ての建物の資産評価は30年もたつと基本的にゼロになっていたのだが、そのゼロから価値を生み出そうとする戦略。

5.国産材のみの平屋住宅、三菱地所が発売へ…「工期4分の1」低価格・脱炭素も両立(読売新聞)
https://news.yahoo.co.jp/articles/acfe4660bd98f41c4151cbace70aab494103a4a8

通常の木造住宅は完成まで3か月から半年程度かかるが、三菱地所が新たに売る平屋住宅は、あらかじめ部屋を造っているため、早ければ1か月程度で済む。木材は木目が直交するよう重ねて接着した次世代建材で、コンクリートに匹敵する強度がある。耐火性や耐震性にも優れている。

 木造住宅は、鉄骨や鉄筋コンクリートに比べ、建材の製造から住宅完成までのCO2排出量が半分程度とされる。国産木材の活用が広がれば、輸入材の供給減による木材価格の高騰「ウッドショック」の影響も受けづらくなる。

あとの費用は、
基礎工事
現場建方費
内装工事費
外装工事費
設備工事費
電気工事費
ユニットバス
キッチン等か

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